Indice ICC, ILC, ILAT en 2026 : la révision des loyers commerciaux et son effet sur le contentieux des impayés

Le contexte : trois indices pour un seul univers, et beaucoup de confusions

Quand un bailleur me consulte pour un loyer commercial impayé, la première difficulté n'est presque jamais la procédure d'exécution. C'est le quantum de la dette. Le bail commercial reste indexé, en pratique, sur l'un des trois indices publiés par l'INSEE — l'Indice du Coût de la Construction (ICC), l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) —, et la revalorisation appliquée détermine directement le montant que l'on va réclamer en mise en demeure, en référé provision, puis en saisie. Une erreur d'indice, une mauvaise lecture de la clause d'indexation, une révision triennale mal calculée, et c'est l'entièreté du dossier qui vacille à l'audience.

Rappel rapide. L'ICC, le plus ancien des trois, mesure l'évolution du coût de la construction de logements neufs. C'est le grand-père des indices, encore présent dans de très nombreux baux commerciaux antérieurs à 2014. L'ILC, créé par la loi du 4 août 2008 et codifié à l'article L.112-2 du Code monétaire et financier, s'applique aux baux des commerçants et artisans inscrits au registre du commerce ou au répertoire des métiers — typiquement les boutiques, restaurants, hôtels. L'ILAT, instauré par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011, vise les activités tertiaires non commerciales : bureaux, professions libérales, entrepôts logistiques, activités industrielles.

La loi Pinel du 18 juin 2014 (n° 2014-626) a interdit, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1^er septembre 2014, d'utiliser l'ICC comme indice de référence pour les baux commerciaux. Mais — et c'est là que la mémoire courte coûte cher au bailleur — les baux antérieurs à cette date qui ont été tacitement reconduits ou renouvelés par avenant peuvent encore renvoyer à l'ICC. Lire la clause attentivement, daté la signature, vérifier la chronologie des avenants : voilà l'exercice avant tout calcul d'arriéré.

Ce qui change concrètement en 2026

Trois évolutions cumulées rendent l'année 2026 particulière pour les bailleurs commerciaux et les avocats qui les conseillent.

D'abord, la fin progressive du plafonnement temporaire de l'ILC. Pour mémoire, la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat avait plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l'ILC pour les PME, dans le cadre de la révision contractuelle ou triennale. Ce plafonnement, prévu initialement jusqu'au premier trimestre 2024, a été prolongé puis arrivé à échéance. En 2026, les baux dont la révision intervient désormais sans ce filet réintègrent la totalité de la variation de l'indice, qui peut être substantiellement plus élevée que 3,5 % sur certaines périodes glissantes. Sur des baux signés en 2023 et révisés en 2026, on peut voir des hausses de loyer assez nettes — et, mécaniquement, des arriérés qui gonflent.

Ensuite, la révision triennale prévue à l'article L.145-38 du Code de commerce concerne en 2026 une cohorte importante de baux signés en 2023, début de cycle d'expansion locative dans les centres-villes après la sortie du Covid. Cette révision est de droit pour le bailleur — elle se demande, elle ne s'impose pas automatiquement —, elle ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel de référence depuis la fixation initiale du loyer (article L.145-38 alinéa 3), et elle est plafonnée par le mécanisme de l'article R.145-22 sauf clause contraire. Beaucoup de bailleurs, faute d'avoir notifié la révision dans les formes, perdent leur droit à la hausse pour le triennat à venir. C'est un pur défaut de procédure, mais qui se paie cash sur la trésorerie.

Enfin, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation continue de durcir le contrôle des clauses d'indexation. Une clause qui ne fait varier le loyer qu'à la hausse, ou qui exclut les périodes de baisse de l'indice, est réputée non écrite par application de l'article L.112-1 du Code monétaire et financier — la sanction étant l'effacement de la clause, non la nullité du bail entier. Les arrêts de 2024 et 2025 ont confirmé cette position avec une grande fermeté, et il faut s'attendre à ce que les débiteurs en redressement commercial l'invoquent systématiquement en défense quand un référé provision sera engagé contre eux en 2026.

Implications pratiques pour les créanciers B2B

Trois conséquences directes pour qui doit recouvrer un arriéré locatif commercial cette année.

La première est la requalification possible de la créance contestée. Si la clause d'indexation est attaquable, ou si la révision triennale n'a pas été notifiée dans les formes, le débiteur disposera d'un argument de contestation au sens de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. À mon sens, cette évolution change l'arbitrage entre injonction de payer et référé provision dans les dossiers de loyers commerciaux 2026. Quand la clause est solide, le référé provision reste l'arme la plus rapide. Quand elle peut prêter le flanc à un débat technique sur l'indice, mieux vaut basculer directement sur une assignation au fond, plus longue mais qui ferme toute discussion ultérieure.

La deuxième conséquence est l'importance accrue du décompte précis. Le commissaire de justice qui signifiera le commandement de payer visant la clause résolutoire (article L.145-41 du Code de commerce) doit mentionner avec exactitude le montant dû. Une erreur sur le calcul de l'indexation dans le commandement peut conduire à le voir contesté, et la clause résolutoire peut alors être paralysée le temps du débat. Sur des baux où l'enjeu, en plus du loyer impayé, est la libération des locaux, c'est plusieurs mois de procédure perdus.

La troisième conséquence concerne les baux conclus avec des SCI familiales. Quand le locataire est une société commerciale et le bailleur une SCI dont les associés sont des personnes physiques liées au dirigeant locataire, la révision des loyers prend une coloration particulière : les services fiscaux scrutent la cohérence entre l'évolution de l'indice et les loyers effectivement perçus, et l'absence de revalorisation peut être requalifiée en avantage en nature ou en distribution déguisée. Ce qui paraît être un geste de bailleur conciliant peut, deux ans plus tard, devenir un redressement.

Comment adapter sa stratégie de recouvrement en 2026

Quatre réflexes à intégrer dès la première relance d'un loyer commercial impayé cette année.

Reconstruire l'historique d'indexation avant la mise en demeure. Cela signifie reprendre le bail initial, lister les avenants, identifier l'indice de référence et son trimestre, recalculer le loyer théorique année par année jusqu'à la date de l'arriéré. Ce travail prend deux à trois heures pour un bail standard, mais il fige la créance et empêche toute contestation chiffrée par la suite.

Notifier toute révision triennale dans les formes. La demande de révision se fait par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception (article R.145-20 du Code de commerce). Sans cette notification, le bailleur ne peut pas opposer le nouveau loyer au locataire pour le triennat concerné, même si le calcul est mathématiquement juste. Beaucoup d'arriérés de 2026 portent en réalité sur des révisions jamais notifiées.

Choisir la procédure en fonction de la solidité de la clause. Référé provision si la clause d'indexation est réciproque et l'indice clairement identifié. Procédure au fond si la clause peut être attaquée, ou si le bail est ancien et complexe. Commandement de payer visant la clause résolutoire dès le premier défaut de paiement avéré, indépendamment de la voie principale choisie : il fait courir le délai d'un mois de l'article L.145-41 du Code de commerce et ouvre la voie à la résiliation et à l'expulsion.

Sécuriser les sommes par mesure conservatoire. Quand le locataire commercial commence à accumuler des impayés sur deux ou trois trimestres, il est fréquent de découvrir, en parallèle, qu'il discute la cession de son fonds de commerce ou qu'il prépare une déclaration de cessation des paiements. Une saisie conservatoire sur les comptes ou un nantissement judiciaire provisoire sur le fonds verrouille la situation pendant que la procédure principale suit son cours.

Une réserve, pour finir : la révision indiciaire n'est pas en elle-même une cause de défaillance. Quand un commerce ne paie plus son loyer, la cause profonde tient le plus souvent à la dégradation de son chiffre d'affaires ou à un désaccord plus large avec le bailleur — refus de travaux, contestation de la destination des lieux, malfaçons. L'analyse de l'indice n'est qu'un préalable comptable. Mais sans ce préalable, aucune procédure ne tient.