Bailleurs commerciaux : loyers impayés, du commandement de payer à l'expulsion

Si vous êtes bailleur d'un local commercial, vous avez sans doute déjà vu ce scénario : un locataire en place depuis des années qui paye d'abord avec quinze jours de retard, puis avec un mois, puis qui invoque une mauvaise saison, des travaux de voirie, un fournisseur défaillant. Le dialogue se prolonge, l'arriéré gonfle, et le jour où vous comprenez qu'il faut agir, vous découvrez que la procédure est très différente de celle d'un loyer d'habitation — heureusement plus rapide et plus favorable au bailleur, mais semée de pièges techniques qui peuvent retarder la résiliation de plusieurs mois si elle est mal conduite.

Le bail commercial relève d'un régime spécial — le statut des baux commerciaux des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce — qui combine deux logiques opposées. D'un côté, une protection forte du locataire en place : droit au renouvellement, indemnité d'éviction, plafonnement du loyer renouvelé. De l'autre, des armes contractuelles puissantes pour le bailleur en cas d'impayé, à condition de respecter scrupuleusement la procédure. Le présent article décrit ce que je conseille aux propriétaires de murs commerciaux — SCI patrimoniale, foncière privée, exploitant qui sous-loue un local accessoire — quand les loyers cessent.

1. Les impayés typiques du bail commercial

Trois schémas dominent la pratique. Le premier est le locataire dont l'activité ralentit — un restaurateur après deux saisons creuses, un commerçant indépendant concurrencé par une enseigne nationale qui s'installe à 200 mètres, un prestataire B2B qui a perdu son principal client. Le loyer devient la première variable d'ajustement parce que le bailleur, perçu comme patient, est sollicité en dernier après les fournisseurs, l'URSSAF et le banquier.

Le deuxième schéma concerne les locataires qui contestent en cours de bail le montant du loyer ou la révision triennale. Ils retiennent unilatéralement tout ou partie du loyer en attendant un arbitrage judiciaire qu'ils n'engagent jamais. C'est une stratégie dilatoire, malheureusement courante, qui consiste à inverser la charge du contentieux : laisser le bailleur saisir le juge pour récupérer ce qui lui est dû. Le bailleur qui temporise face à cette manœuvre se retrouve, douze ou dix-huit mois plus tard, avec un arriéré à six chiffres et un locataire qui négocie en position de force.

Le troisième schéma — le plus dangereux — est le locataire dont la société d'exploitation est en cessation des paiements imminente. Le loyer cesse parce que la trésorerie est épuisée. Tout retard pris à constater la résiliation transfère mécaniquement la créance dans la procédure collective qui va s'ouvrir, où elle sera diluée parmi les créanciers chirographaires.

2. Le cadre légal applicable et ses particularités

La clause résolutoire de l'article L. 145-41 du Code de commerce

Quasiment tous les baux commerciaux écrits comportent une clause résolutoire. Sa rédaction varie peu : « À défaut de paiement à son échéance d'un seul terme du loyer ou de ses accessoires, et un mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur. » L'article L. 145-41 du Code de commerce encadre strictement son jeu : la clause ne peut produire effet qu'un mois après un commandement signifié par commissaire de justice et resté infructueux. Ce délai d'un mois est d'ordre public, il ne peut être réduit, même par convention contraire.

À l'inverse du bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, où le délai du commandement de payer est de six semaines, où la trêve hivernale s'applique du 1^er novembre au 31 mars, et où le juge peut accorder des délais de paiement étendus, le bail commercial échappe à ces protections. La trêve hivernale prévue à l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ne joue pas pour les locaux à usage professionnel : un commandement de payer signifié en décembre produit pleinement ses effets, et l'expulsion peut être poursuivie en janvier.

Le pouvoir du juge des référés de suspendre la clause

Il existe une contrepartie importante. L'article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce permet au juge des référés, saisi par le locataire dans le délai d'un mois, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement. Si le locataire respecte ensuite l'échéancier ainsi fixé, la clause est réputée n'avoir jamais joué. C'est l'arme principale du locataire de bonne foi temporairement gêné — et le risque principal du bailleur qui aurait pris l'initiative de la procédure sans solidité de dossier.

L'indemnité d'occupation après résiliation

Une fois la résiliation acquise, le locataire qui se maintient dans les lieux est débiteur d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective. Cette indemnité, le plus souvent fixée au montant du loyer augmenté de 20 % par les juridictions parisiennes, court à compter du jour de la résiliation et continue à s'accumuler tant que le locataire n'a pas restitué les clés ou que le commissaire de justice n'a pas procédé à l'expulsion forcée. Pour le bailleur, c'est une raison supplémentaire de ne pas laisser traîner la procédure d'expulsion une fois la clause résolutoire acquise.

3. La procédure étape par étape

Étape 1 — La mise en demeure d'avocat

Avant le commandement, j'envoie systématiquement une mise en demeure d'avocat en LRAR. Elle n'est pas obligatoire en droit, mais elle produit trois effets pratiques. Elle fige la date à partir de laquelle courent les intérêts moratoires de l'article 1231-6 du Code civil. Elle démontre, vis-à-vis du juge éventuellement saisi en référé suspensif, la bonne foi du bailleur qui a tenté un règlement amiable avant la voie d'exécution. Elle débloque, dans environ un tiers des dossiers, un paiement immédiat ou la signature d'un protocole d'échelonnement court — sans qu'il soit nécessaire d'engager les frais de commissaire de justice.

Étape 2 — Le commandement de payer visant la clause résolutoire

Faute de règlement, on fait signifier au locataire un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire du bail. C'est un acte technique qui doit obligatoirement, à peine de nullité : viser la clause résolutoire dans son intégralité, détailler les sommes réclamées poste par poste (loyer, charges, taxes refacturées, TVA), reproduire le délai d'un mois et l'avertissement sur le jeu de plein droit de la clause, et mentionner la faculté pour le locataire de saisir le juge des référés. Un commandement mal rédigé fait perdre des mois.

Étape 3 — Le référé en constatation de la résiliation

Si le délai d'un mois s'écoule sans paiement et sans saisine du juge par le locataire, la clause a joué. Le bailleur saisit alors le président du tribunal judiciaire — ou du tribunal de proximité selon le seuil — en référé sur le fondement de l'article 835 du Code de procédure civile, pour faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion sous astreinte. L'audience intervient en pratique sous quatre à huit semaines dans la plupart des juridictions. Le juge des référés constate la résiliation, ordonne l'expulsion, condamne au paiement des arriérés et fixe l'indemnité d'occupation.

Étape 4 — L'exécution de l'expulsion

L'ordonnance de référé, exécutoire par provision, est signifiée par commissaire de justice avec commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose d'un délai de deux mois — ramenable par le juge — pour libérer le local volontairement. À défaut, le commissaire de justice procède à l'expulsion forcée, avec, si nécessaire, le concours de la force publique requis auprès du préfet. Pour les locaux commerciaux, la trêve hivernale ne s'applique pas : l'expulsion peut être réalisée en plein hiver.

4. Un cas concret : la foncière, le restaurateur et 58 000 euros d'arriéré

Jean-Pierre dirige une petite foncière familiale qui détient une dizaine de murs commerciaux en région parisienne, dont un restaurant de 180 m² loué 5 200 euros HT par mois. Le locataire, installé depuis sept ans, avait toujours payé. Après une fermeture administrative en début d'année et un changement d'associé majoritaire, il a cessé de régler son loyer en mars. Quatre mois plus tard, l'arriéré atteignait 22 800 euros. Les promesses se succédaient sans effet. Quand Jean-Pierre m'a appelé, son comptable lui demandait des éclaircissements parce que la SCI bailleresse commençait à présenter une trésorerie négative.

Nous avons envoyé la mise en demeure d'avocat un mardi. Sans réponse à huit jours, j'ai fait signifier le commandement de payer visant la clause résolutoire, en détaillant chaque poste — loyer, charges, taxe foncière refacturée par avenant. Le locataire a saisi le juge des référés trois semaines plus tard pour demander des délais, en plaidant la fermeture administrative et un protocole verbal jamais formalisé. Le juge a examiné les pièces : aucune trace écrite du « protocole », trois mois supplémentaires impayés depuis la fermeture administrative, locataire qui continuait pourtant à exploiter. Délais refusés, clause résolutoire constatée, expulsion ordonnée sous astreinte, condamnation à 58 000 euros d'arriérés et indemnité d'occupation égale au loyer majoré de 20 %.

Le locataire, comprenant qu'il avait perdu sur tous les terrains, a négocié dans la quinzaine qui a suivi un protocole transactionnel : libération volontaire des lieux sous trois mois, règlement de 41 000 euros par versement d'un associé garant, abandon des intérêts conventionnels. La SCI a relouté le local au tarif du marché — révisé à la hausse depuis le bail précédent — six semaines après la libération.

5. Les erreurs fréquentes à ne pas commettre

Encaisser un règlement partiel après le commandement sans réserve écrite

L'encaissement d'un règlement partiel postérieur au commandement de payer, sans réserve expresse formalisée par écrit, peut être interprété comme une renonciation tacite du bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire. La jurisprudence est nuancée, mais le risque existe et il est inutile : tout encaissement post-commandement doit s'accompagner d'un courrier de l'avocat précisant que les sommes reçues s'imputent sur l'arriéré sans renonciation à la clause.

Rédiger un commandement de payer incomplet

Le commandement qui omettrait de viser la clause dans son intégralité, qui n'avertirait pas le locataire de son droit de saisir le juge des référés, ou qui présenterait un décompte erroné, peut être annulé. La nullité a un effet dévastateur : le délai d'un mois ne court pas, la clause ne joue pas, il faut recommencer la procédure avec un commandement nouveau — et l'arriéré continue à courir.

Attendre la cessation des paiements du locataire

Si l'exploitant locataire est mis en redressement ou liquidation avant que la résiliation soit définitivement acquise, le bail subsiste et l'administrateur judiciaire dispose d'une option de poursuite ou de résiliation (article L. 622-13 du Code de commerce). Le bailleur passe alors de la position de demandeur à celle de créancier déclarant, obligé de déclarer sa créance dans les deux mois de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (article L. 622-24 du Code de commerce). La résiliation acquise avant l'ouverture de la procédure collective produit ses effets et survit ; la résiliation pendante au jour du jugement est neutralisée. Cette frontière justifie d'engager tôt.

Confondre commandement de payer et commandement de quitter les lieux

Ce sont deux actes distincts. Le premier vise la clause résolutoire et fait courir le délai d'un mois. Le second, postérieur à l'ordonnance de référé, fait courir le délai de deux mois avant expulsion forcée. Confondre les deux ou tenter de gagner du temps en sautant une étape conduit invariablement à la cassation de la procédure.

Conclusion

Le bail commercial est un terrain où le bailleur diligent et bien conseillé reprend généralement la main en trois à cinq mois — délai composé d'un mois de commandement, six à huit semaines d'audience de référé, deux mois de commandement de quitter les lieux. Cette rapidité, propre au statut commercial, suppose un enchaînement procédural sans faute. À mon sens, l'erreur la plus coûteuse n'est pas dans l'exécution de la procédure : c'est dans le retard pris avant de la déclencher. Chaque mois où l'on espère un règlement amiable hypothétique ajoute un mois de loyer à l'arriéré et rapproche la procédure collective qui figera tout. La mise en demeure d'avocat est, à ce titre, le premier acte qui formalise la rupture et prépare la suite contentieuse.