Holding immobilière : recouvrer loyers et dividendes entre filiales et associés

Si vous dirigez une holding immobilière, vous connaissez ce schéma : la SCI patrimoniale détient les murs, la SAS d'exploitation paye un loyer professionnel mensuel, et tout le monde signe au nom de tout le monde. Tant que la trésorerie circule, le montage tient. Le jour où la filiale d'exploitation se met à payer en retard, ou quand l'assemblée générale vote un dividende qui n'est jamais versé, le créancier formel — la holding, la SCI, l'associé — se retrouve dans une situation paradoxale : il faut poursuivre une société qu'on dirige soi-même, ou un associé qu'on côtoie depuis quinze ans.

Cette gêne est l'erreur stratégique principale dans ce type de dossier. Plus on tarde, plus la créance grossit, plus la situation devient indéfendable au regard du droit fiscal, du droit des sociétés et — quand la filiale finit par déposer le bilan — du droit des procédures collectives. La poursuite intra-groupe n'est pas une trahison : c'est, le plus souvent, ce qui protège la holding et ses associés contre des qualifications bien plus graves.

1. Les impayés typiques d'une structuration en holding immobilière

Le schéma classique en France combine une SCI patrimoniale, une ou plusieurs filiales d'exploitation (SAS, SARL, EURL) et une holding animatrice qui détient les titres. Trois flux de trésorerie traversent ce montage en permanence, et trois types d'impayés s'y greffent quand l'un des maillons faiblit.

Les loyers commerciaux dus par la filiale d'exploitation

C'est le cas de figure le plus fréquent. La SCI a acquis les locaux, signé un bail commercial avec la filiale qui exploite, et perçoit chaque mois un loyer que la SCI utilise pour rembourser son emprunt bancaire. Quand la filiale ralentit, le premier poste sur lequel elle économise est ce loyer intra-groupe — précisément parce que le bailleur est « la maison ». Le bail commercial reste pourtant régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, et la SCI n'a aucune raison de subir ce qui équivaudrait à une avance non rémunérée.

Les dividendes votés par la filiale et non versés à la holding

L'assemblée générale de la filiale a voté un dividende au bénéfice de la holding. Le procès-verbal est signé. Mais la trésorerie n'a jamais migré vers la société mère. Juridiquement, le dividende voté devient une créance certaine, liquide et exigible de l'associé sur la société (Cass. com., principe constant), sauf à ce que l'AG ait expressément différé le versement. La holding peut donc en exiger le paiement comme n'importe quel créancier ordinaire.

Les comptes courants d'associés bloqués

Un associé — souvent le dirigeant fondateur — a apporté de la trésorerie en compte courant pour passer un trou. L'apport est inscrit au passif. Il en demande aujourd'hui le remboursement, la société refuse ou diffère. En l'absence de convention de blocage, le compte courant est remboursable à tout moment à la demande de l'associé (Cass. com., 24 juin 1997, n° 95-20.056, jurisprudence confirmée à de multiples reprises depuis). Le délai de prescription de 5 ans de l'article L. 110-4 du Code de commerce s'applique à cette action.

2. Le cadre légal applicable et ses particularités

L'incidence du droit fiscal et des conventions réglementées

Renoncer à un loyer commercial intra-groupe ou différer indéfiniment le versement d'un dividende voté n'est pas neutre fiscalement. L'administration peut requalifier l'inaction du créancier en acte anormal de gestion, voire — pour les loyers — en avance déguisée à la filiale, avec les conséquences en matière d'IS et de TVA qui s'attachent à cette qualification. La passivité du créancier peut donc coûter plus cher que la procédure judiciaire qu'il redoute.

S'agissant des conventions réglementées (article L. 225-38 du Code de commerce pour les SA, article L. 227-10 pour les SAS, article L. 223-19 pour les SARL), le bail intra-groupe et les comptes courants d'associés relèvent en principe de leur régime. Une procédure de recouvrement bien conduite est l'occasion de vérifier que les conventions de base ont été régulièrement autorisées et approuvées — défaut qui, sans annuler nécessairement l'acte, expose le dirigeant à une responsabilité personnelle.

L'incidence du droit des procédures collectives

Si la filiale est en cessation des paiements, tout règlement préférentiel à la holding ou à un associé pendant la période suspecte — fixée par le tribunal et pouvant remonter jusqu'à 18 mois avant l'ouverture — est susceptible d'annulation par le mandataire judiciaire (articles L. 632-1 et L. 632-2 du Code de commerce). C'est l'autre raison pour laquelle on n'attend pas : un paiement obtenu en catastrophe à la veille du jugement d'ouverture sera très probablement repris par le mandataire au profit de la collectivité des créanciers.

3. Les procédures les plus efficaces dans cette configuration

Pour les loyers commerciaux : commandement de payer puis référé

Quand la filiale n'honore plus son loyer, la SCI bailleresse a deux leviers complémentaires. Le premier est le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (article L. 145-41 du Code de commerce), signifié par commissaire de justice. La filiale dispose alors d'un mois pour s'exécuter ; à défaut, la clause résolutoire joue de plein droit et la SCI peut saisir le juge des référés pour faire constater la résiliation et obtenir l'expulsion. Le second, parallèle, est le référé provision sur le fondement de l'article 835 du Code de procédure civile, pour obtenir rapidement un titre sur les arriérés.

Pour les dividendes votés : injonction de payer ou référé provision

Le dividende voté par PV d'AG est l'archétype de la créance non sérieusement contestable. Selon le contexte, on choisit l'injonction de payer (procédure non contradictoire, rapide et économique pour les créances de droit commun) ou le référé provision (contradictoire, plus solide quand on anticipe une contestation, parfois dilatoire, du dirigeant). Dans la pratique, je privilégie le référé quand le débiteur est encore juridiquement dirigé par un membre du groupe : la décision rendue contradictoirement résiste mieux à un recours.

Pour les comptes courants d'associés : assignation au fond ou référé selon contestation

Si la société conteste le caractère exigible du compte courant — par exemple en invoquant une convention de blocage tacite ou un protocole d'associés —, le référé n'est pas la bonne porte. Mieux vaut une assignation au fond devant le tribunal de commerce, plus longue mais qui purge la contestation. À l'inverse, si l'inscription comptable est nette, la dette ancienne et le refus de remboursement non motivé, le référé provision reste l'outil de premier rang.

4. Un cas concret : la SCI, la SAS et 47 000 euros de loyers

Marc m'a contacté l'an dernier. Il dirigeait une SCI familiale propriétaire d'un local d'activité de 320 m² loué à la SAS d'exploitation qu'il avait fondée avec son associé. Loyer mensuel de 4 700 euros HT, bail commercial conclu six ans plus tôt, charges et taxe foncière refacturées. Depuis dix mois, la SAS — dont son associé avait pris la direction opérationnelle — payait avec deux mois de retard, puis trois, puis plus du tout. Arriéré : 47 000 euros, frais et charges compris.

Marc avait essayé la voie du dialogue. Réunions, échéanciers proposés, promesses non tenues. La situation était d'autant plus tendue que la banque qui finançait la SCI commençait à s'impatienter sur les remboursements d'emprunt. Nous avons fait deux choses en parallèle. D'abord, signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire — non pour expulser la filiale, ce qui aurait été contre-productif, mais pour faire courir le mois et démontrer que la SCI n'était plus disposée à supporter l'avance. Ensuite, déposer une requête en référé provision sur le fondement de l'article 835 du CPC pour obtenir un titre sur les arriérés.

L'audience s'est tenue cinq semaines après la saisine. La SAS, représentée par un confrère, a tenté l'argument classique : la créance était contestée parce qu'un protocole verbal aurait prévu un report. Le juge a écarté la contestation comme dépourvue de sérieux — un bail commercial écrit ne se laisse pas paralyser par un protocole verbal jamais formalisé. Provision accordée à hauteur de 41 000 euros, frais d'huissier et article 700 en sus. La SAS a payé dans les quinze jours, sous la pression conjointe de la décision et du commandement de payer toujours pendant.

Le bail s'est poursuivi. La SCI a apuré son emprunt. L'associé n'a pas apprécié, mais la relation entre les deux dirigeants n'a pas été détruite — au contraire, elle a été assainie par une remise à plat formelle. C'est souvent ce qu'on observe : la judiciarisation, redoutée, met fin à une ambiguïté que les deux camps subissaient.

5. Les erreurs fréquentes à ne pas commettre

Laisser dériver l'arriéré au-delà du raisonnable

Au-delà de six mois d'impayés, l'administration fiscale considère que le bailleur a renoncé à percevoir, et la créance peut être requalifiée en avance — voire en acte anormal de gestion. Le délai pratique pour engager la procédure n'est pas dicté par la patience commerciale, il l'est par le risque fiscal qui s'accumule.

Confondre dividende voté et bénéfice mis en réserve

Tant que l'assemblée n'a pas voté la distribution, il n'existe pas de créance — l'associé n'a qu'un droit aux bénéfices, pas une créance liquide. À l'inverse, dès qu'une AG a expressément distribué le dividende, la dette est exigible, en principe immédiatement, sauf clause contraire du PV. Toute action de recouvrement commence par la lecture précise du PV d'AG.

Négliger la convention de blocage du compte courant

Beaucoup de comptes courants d'associés sont assortis, par convention écrite ou par usage répété, d'une clause différant le remboursement (engagement vis-à-vis de la banque, pacte d'associés, lettre de subordination). Avant toute mise en demeure, vérifier qu'aucun engagement de blocage n'est opposable. Réclamer un compte courant bloqué expose à voir la demande rejetée — et à devoir indemniser la société du coût de la procédure.

Oublier la déclaration de créance si la filiale est ouverte en procédure collective

Si la filiale est mise en redressement ou liquidation alors que la procédure de recouvrement est en cours, l'instance est suspendue (article L. 622-21 du Code de commerce). La holding ou la SCI doit alors déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (article L. 622-24 du même code), sous peine d'inopposabilité. C'est un réflexe à ne jamais perdre quand on est créancier intra-groupe d'une société en difficulté.

Conclusion

Recouvrer entre filiales et associés a longtemps été tabou en France, par confusion entre la solidarité capitalistique et la passivité juridique. La pratique a changé : l'administration fiscale, les banques, les commissaires aux comptes attendent désormais que les créances intra-groupe soient gérées comme les autres. Pour le créancier — la SCI propriétaire, la holding qui a voté un dividende, l'associé qui a apporté en compte courant —, la mise en demeure d'avocat est le premier pas qui formalise la qualification de la créance, fige les intérêts et démontre, vis-à-vis de tous les tiers, que la situation n'est plus tolérée. Le contentieux qui suit, quand il devient nécessaire, ne fait que tirer les conséquences de cette première démarche.